「かぼちゃの馬車」の生みの親「レオパレス」が遂に本性を表わす“壁が足りない!!”

引用 レオパレス21

レオパレス21と聞けば、その名を知らない人はいないのではないでしょうか?流れているCMを見て、なんとなくだけど覚えている人がほとんどだと思います。しかし、実際にアパートを選択するときには“耳に残った”レオパレス21という名前が威力を発揮するのです。『摺り込み効果』というのでしょうか、アパート建築と不動産賃貸と言えばレオパレスなのです。

以前からオーナーとなった地主から評判の悪いレオパレス

■レオパレスは「お手伝い」の会社、お金を出しているのは土地オーナー

レオパレスが展開している事業は「お手伝い」なのです。レオパレスが賃貸住宅の建設を土地オーナーに持ち掛け、土地オーナーがお金を出して賃貸住宅を建設するのです。ではレオパレスは何をするのか、建物の設計・建築および完成後の物件管理までを地主から委託を受けて行うのです。しかし、随分と前から土地オーナーからはレオパレスに対する苦情が出ていました、昨日、あるテレビ番組でレオパレスの建物のことを建築士が「人が住む住宅ではなく、金を産む建物になっている」と語っていました。これは、どういうことなのでしょうか?

■レオパレスで賃貸住宅を建設すると永久に儲からない

レオパレスは賃貸住宅業界では「先進的」な取り組みを行ってきました。80年代では当たり前だった敷金をゼロにし、ブロードバンド無料・家具家電付など、独自の施策を行って顧客の注目を集めてきました。これは、アパートを借りる賃貸人に対してのアピールで、集客力を高めました。レオパレスは客寄せもできるデベロッパーとして、非常に強い営業力を持ち、地主を説得してアパートを次々に増やしていったのです。これが『金を産む』建物ということなのでしょうか、いえいえ、そうではありませんでした。レオパレスが作った建物では「壁が薄い」などのクレームが頻発します、そうなんです質の悪い安普請の建物ばかりを作って「高い」建築費を取っていたのです。通常であれば地主であることを活かして17~18%の利回りが期待できるのに、レオパレスを利用すると7~10%程度しか利回りがないのです。これでは、永久に地主が儲かるはずがありません。

では、なぜ「レオパレス」で建ててしまうのか?

■かぼちゃの馬車も使っていた、魔法の言葉「家賃保証」

今でも問題が終結していない「かぼちゃの馬車」の経営者は「レオパレス」の出身だと言われています。そして、そのビジネスモデルも「レオパレス」で学んだやり方だと非難されています。そのビジネスモデルとは“家賃保証”なのです、レオパレス21は地主に対して『家賃保証』を行うことを大きなメリットとしています。これは、募集と管理をレオパレスに任せれば、家賃の85‐90を空室があっても支払うことを約束することなのです。これはアパート経営者にとって大きなメリットに思えますが、実はカラクリがあるのです。契約は20年なのですが、家賃保証は家賃の相場変動によって保証額が変わる旨、契約書に書かれているのです。新築時には8万で貸せたものも、10年経過すれば6万~5万と賃料が低下します、また、空室率も高まっていくことも考えられます。こうした賃料が減少してくる時にレオパレス21は地主に対して大幅な家賃保証額の減額を申し入れてくるのです。「3か月後から家賃保証額を、これまでの60%とする」しかも一方的に。粗悪な高額建物を購入させた上に保証契約を守らない、まるで悪魔の所業と言わざるを得ません。

■「ガイアの夜明け」が暴く、粗悪アパートの実態

これまで問題は指摘されてはきましたが、社会的に「レオパレス」の実態が公表されることはありませんでした。しかし、5月29日放送の「ガイアの夜明け」(テレビ東京)ではレオパレス21が図面と違ったアパートを施工した問題を、同番組が独自取材して取り上げ、「誰もがわかる形」でレオパレスの“粗悪アパート”の実態を暴き、ネット上ではこれを支持する書き込みが溢れかえっていました。同番組では岐阜のアパートを調査し、建築基準法上必要とされている屋根裏の『界壁』が作られていないことを確認しました。番組内で補修見積を行った結果4000万円の工事費が必要とわかりました。これは、天井裏の工事のみで、1階からの界壁の状態は確認もされていません。適法にするためには、いったいどれだけの追加工事費が必要となるのか。同番組では他にもう1軒のアパートも検証し、同様に違法であることを確認しています。後日、レオパレスはこの2件に関してはレオパレスが費用を負担して改修することを発表しました。今回の指摘を受け、レオパレスはこれまで建てたすべてのアパート37,853棟ついて調査するとしていますが、1%で齟齬が見つかっても約370棟です、本当に大丈夫なのでしょうか「レオパレス」さん。早く「金を産む」アパートではなく「人の住む」アパートを作ってください。

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